第408章 你该给自己放个假（1 / 7）



第408章  你该给自己放个假

    秋天的事，大家都没急著在春天做决定。

    不过这次洽谈很是愉快。

    陈学兵拿出的石库门别墅方案涵盖了静安别墅、张家花园西区、景华新村、四明邨、蓝棠皮鞋厂、晋福里、太福里的188套石库门院落单元。

    这些单元有的连在一起，有的独立，也有一些文化保护单位和徐志摩与胡蝶故居等名人故居共计11个单元不能动。

    剩下的177套，最小的可以做出200平方左右建面，实得300个平方，大的是500平产权的地上四层，实得900平以上的豪华大别墅。

    陈学兵给了个笼统的总数：七万平占地面积，正好能做出七万平的产权建面。

    也就是说，以10万以上均价卖出去，能拿回70亿。

    除开30亿建设和整修成本，能拿回40亿以上。

    比大家想像中的要多多了，这118亿左右的土地，原本的价值大都在南京西路的八万平商业地块，那边的价值每平方十多万，一开始所有人都觉得陈学兵就是瞄著南京西路的商业地去的，石库门改造就是个捆绑工程，能做到给上海交差，小赚一点的程度就不错了。

    经陈学兵这么一算，赚头却不小，就是营销要花点功夫。

    还有地下停车场，这是一笔确定的回报，石库门能建三个分布式地下停车场，由于不采用明挖法，减少了地层沉降和对邻近建筑基础、管线、道路的影响，无需遵守《地下建筑退界》每层退界的限制，能建7万平左右，在大家心里约有10亿-20亿的价值。

    南京西路的商业地块需按照《地下建筑退界》限制，但深基坑至少能挖出地下三层，这又会是一个巨大的停车场。

    这就有了规模效应。

    如果建立自营团队，南京路和淮海路两个紧邻商圈的停车位由团队运营，几个停车场一起抬升停车价，把停车位的价值炒起来再出售，未来也许能创造非常可观的额外回报。

    最后的计算，拿地和建设总投资大概要180亿，前期投入的50亿两年可获10%的资金占有费。

    这个项目的后期投资和运营由股安负责，也就是说只有这50亿的投资额度，机会就这一次。

    另外，陈总虽然看起来很有钱，但这毕竟是130亿的后续投资，股市不可能年年都有这么好的行情吧？所以大家都对他后续是否能拿出这么大笔钱完成开发有些存疑。

    不过陈学兵要是坚持不住，现有股东又可以获得以优先低价拿到他股权的机会，搞不好是更大的收益。

    期间地价若大幅下跌，大家也可以找陈学兵退款走人。

    进可攻退可守